恒达房地产的房子好不好(恒大的房子口碑怎么样)

恒大的房子口碑怎么样?恒达房地产的房子好不好,长行号带你了解相关信息。缺钱是个普遍现象,但有人特别缺。最近几个月,恒大的事情不少,传言更是一波接一波,商票逾期、楼盘不能贷款、15号破产重组……到如今,这些传言基本没有变成现实,有的官方出面辟谣、有的日期一到自动失效。但这并不代表恒大一脸无辜,商票没有按时还、财富项目逾期兑现、足球队寻求托管、又一次以房抵债2.46亿等,这些都是客观

恒大的房子口碑怎么样恒达房地产的房子好不好,长行号带你了解相关信息。

缺钱是个普遍现象,但有人特别缺。

最近几个月,恒大的事情不少,传言更是一波接一波,商票逾期、楼盘不能贷款、15号破产重组……

到如今,这些传言基本没有变成现实,有的官方出面辟谣、有的日期一到自动失效。

但这并不代表恒大一脸无辜,商票没有按时还、财富项目逾期兑现、足球队寻求托管、又一次以房抵债2.46亿等,这些都是客观事实,恒大也对外承认:“遇到前所未有的困难”。

恒达房地产的房子好不好(恒大的房子口碑怎么样)

另一条消息,不仅困难,而且是信心上的困难。刘銮雄减持套现1.16亿港元,要知道刘銮雄和恒大的关系,不仅仅是投资人。

恒大以地产起家,后又涉足多项产业,但房子是其核心,也是外界最关注的话题。由此,恒大已经走到今天的局面,我们要如何看待它的房子呢?

搞钱变难,商票频繁出问题

要说缺钱,不仅是恒大的问题,而是整个房地产行业的现象,目前房企资金普遍紧张,只是程度不同而已。

以往人们印象中财大气粗的开发商们,为什么会缺钱呢?

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原因比较复杂,但主要和两点有关,一方面是房企的扩张思路,另一方面是房企的融资。

外表略显土豪的房企,真实的净利润并不高,以前王健林王总吐槽过,认为房地产毛利率大概在20%—25%。王总话音刚落,一项统计数据显示,2020年50家典型房企平均净利润是11.6%。

净利润不高,把规模搞大也能赚钱,房企就是这么做的。

于是,房企依赖借钱扩大规模,以此增加自己的利润,我们也看到前几年各大房企摊子铺得很大,大部分人老家的城市都有恒大或者碧桂园盖的房子。

想让这种办法持续下去,有一个基础性条件,就是赚钱速度一直上升。

但,房地产归根到底是一门生意,不一定永远赚钱,比如地价高了、建材贵了、工人工资高了等等,这些都会影响净利润的上升,一旦上升达不到预期,房企的利润变薄,用来还利息以后,可以说是所剩无几。

如果一两家房企还贷出现问题,属于个案并不要紧,但大部分房企还贷慢腾腾就引发担忧,因此要把房企的负债降下来,把这种担忧减少。

于是,监管房企的融资,故事要从“三道红线”说起。

2020年8月,监管部门对重点房企按照“红、橙、黄、绿”四挡管理,划定了三道红线,具体的标准是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

如果一家房企全中,那么其有息负债的规模不能增加,也就是说贷款基本不用想了,融资更难。

和预想的一样,恒大全中,三道红线全飘红,这对继续融资极其不利。这就是今年上半年,恒大一直强调6月底至少一条红线变绿的原因。

贷款以外,房企融资还有一条重要的路子:商票。具体来说,商票这种东西,附带着买家的信用,先拿到货物,然后在一定的期限内再打款,对于房企来说,商票很灵活很好用,基本就是无息贷款。

然而,今年以来,恒大及其子公司商票逾期的消息不断爆出。6月7日,恒大还专门发出声明:“针对我司个别项目公司存在极少量商票未及时兑付的情况,集团高度重视并安排兑付”。

当月的29日,一家恒大常年合作的涂料公司三棵树发出公告,声称自己手中恒大的逾期票据为5137.06万元。无疑,这则公告,实锤了恒大商票逾期,当时被外界称为“公开讨债”。

第二天,三棵树表示,持有的恒大商票已经兑付完成。

或许是受到三棵树的启发,随后的几天内,利欧股份、垒知集团、淮北矿业都发出公告称恒大方面拖欠了款项。

至于恒大目前到底欠下多少商票,外界不得而知。

但,今年6月30日,根据媒体的报道,监管部门已经把“三道红线”范围内房企的商票纳入到监控中。这也被外界解读为房企融资更难,由此恒大要去哪儿搞钱呢?

打折卖房,购房者注意风险

融资受限,房企想要搞钱,通常还有两条重要的通道:一是卖房;二是卖资产。

事实上,恒大也是如此做的,为了回笼资金、降低负债,便开启了断臂求生之路,变卖自己的资产。根据媒体的报道,今年8月31日恒大发布2021年中期业绩公告,已经出售资产以及股权价值大约400亿。

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进入到9月份,恒大依然在卖出,10号以前,根据媒体的报道,已经卖掉3家公司的股权。

其他的旗下部分资产,也在考虑出售,8月10日发出公告表示,正在接洽几家投资者,探讨出售旗下部分资产,包括但不限于恒大汽车、恒大物业的部分资产。

此后的博鳌房地产论坛上,碧桂园服务的李长江透露:此前跟恒大物业接触过,但是现在没有接触。

这也从侧面说明,恒大对于出售资产持开放态度,希望通过此举回流一部分资金,以缓解目前的压力。

除了卖资产,就是卖房子,毕竟卖房是本业,属于轻车熟路。但是,卖房不难,难的是快速卖房,尤其是在现有的楼市背景之下。显然,恒大也意识到这个问题,发布的一则公告中就称:预计9月份物业合约销售额会继续往下掉。

难卖归难卖,但恒大依赖销售回款的力度一直很大,不时地打折卖房,还有全员销售,足以说明恒大卖房的急迫与努力。

往年,恒大多次七折卖房,尤其是遇到传统销售黄金期,但这种卖房的套路越来越不奏效,人们发现全是套路,大多数是先涨价再降价。

但今年上半年,恒大的降价卖房货真价实,6到7折全款卖房,传出的具体操作方法是先全款,然后返还30%的购房款,但网签备案要延后。面对如此优惠,购房者以及市场一时有点看不懂。

不过通过福建莆田的一个楼盘,人们发现事情并不简单。

这个项目名叫莆田恒大悦府,当地房管局的数据显示,二期的一种户型申报的预售价是每平7742元,恒大的广告则显示,此户型每平3731元。结结实实打了一个五折,但实际操作中呢?

随后有网友爆料,有的比这个还低,但不能网签、合同被收走、只有一张收据。这对购房人的影响不是一星半点,因为公开资料显示,此项目的9号楼已被开发商抵押。

恒大竟然出售抵押房,此类房子存在未知的风险。一方面,潜在的风险很大,可能出现无法网签、没有物业,甚至烂尾;另一方面,如果后续没有解压,办理网签,这套五折的商品房和购房者没有半毛钱关系,情况再糟糕一些,如果开发商破产,房子属于贷款方的,而购房者可能房钱两空。

通俗点说,相当于一房两卖,一边抵押给银行拿贷款、一边卖给购房者拿房款。这种情况,开发商和购房者绑定,如果开发商顺利交房,非常圆满,另一种情况非常可怕。

不仅莆田的这个楼盘,网络上经常可以看到各种投诉,因为是抵押房,有的没法按揭贷款、有的没有备案。

当然,已经购买恒大的房子,此刻已经是一套二手房,产权已经在你手中,怎么处理由你说了算,想卖掉的话,可以来反手猴直卖网挂牌。

希望还在,债务的处理方法

我们都知道,一位作家曾经说过:“生活,不像我们想象得那么好,也不像我们想象得那么糟”。

很多事情都是如此,包括这次恒大的风雨飘摇。如果我们仔细梳理就会发现,恒大的问题似乎只是困难,还没有到外界传言的境地。

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根据公开资料显示,恒大现在账面资金是1616.27亿元,其中750亿左右受限,也就是说大约870亿可以动。还有,现在已经完工的物业是1445亿元左右,卖房子没有回的款是大约1759亿元。

而恒大一年内到期的有息负债是2400.49亿元。把上面三项加起来,还掉这部分钱可以说是毫无压力,还多出不少。

恒大还有4568亿元的土地储备,退一万步讲,就算卖地,也依然有很大的空间。

众所周知,9月14日,恒大聘请了华利安诺基、钟港资本两家债务管理专家公司,这两家公司名声在外,非常地专业。他们的主要职责可以划分为两项,一项是债务展期方案、一项是债务重组方案,分别对应的效果是拉长还款时间、借新款还旧债。

相信人们都希望恒大度过难关,就像其公告中所说,全力以赴。

打开恒大的官网,首页上写着一行醒目的字“恒大集团连续6年入选世界500强,2021荣登第122位。”


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