公寓房能买吗？考虑清楚这3点再决定也不迟

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前两期节目我们跟大家探讨了一下，什么房子能买什么房子不能买。因为很显然，最近一段时间以来，很多大的开发商出现了资金链紧张的问题。尤其到年底了，很多开发商要急于回笼资金，但是很不幸的是“金九银十”，今年的九月份十月份根本没有金银的成色，所以很多城市出现了开发商打折出售房屋的情况。

因此很多老百姓倒也觉得，这是不是一个买房子，尤其是买便宜房子的好机会？虽然历来在房地产市场上我们是追涨不追跌的，当房价开始下降的时候，很多人觉得房价已经开始下降了，未来能不能降得更多？所以我要持币观望一段时间。

但是也有人会觉得我们得在别人恐慌的时候贪婪，毕竟对于大的开发商来讲，你这个房子都打七折了，打八折了，再降未必有这个空间，过了这个村没这个店了。所以有没有可能在年底趁现在打折的情况下买一套房子，好歹现在买已经比几个月之前省了百分之十、百分之二十的资金。

但是尤为到这个时候，我们正在提醒每位好朋友们，注意有些房子虽然这个折扣打得很低，但是你要考虑到买过来是干什么用的，到底值不值得。不知道大家有没有发现最近一段时间以来，虽然很多城市出现了房地产商打折出售房屋的情况，有的地方折扣打的还是很狠的。年初卖2万的房子，现在可能1万出头就卖。难道开发商真的是不计血本的降价，我们真能捡到一个大便宜吗？

您仔细去看一看开发商推出的各种各样的特价房，有的是楼层不高的，有的是视野受影响景观不好的，总之就属于整个楼盘中边角料的那些户型。本身户型就不太好，这是一种可能，还有一种可能，在很多城市推出的特价房往往是公寓房，40年产权的房。而真正的70年的住宅要么就没有特价房，要么就特价房打折力度不是很大。

所以有朋友们问了，这种公寓房我们能不能买呢？为什么一到降价的时候，公寓房的打折力度是这么的大呢？咱们这么讲吧，对于很多开发商和中介来讲，他们介绍公寓房和住宅房，会告诉你一直没区别，就是一个40年产权，一个70年产权。但是众所周知，甭管是多少年产权，并不是说了一定的年限之后国家就把这个房子收走了，不是那个意思。甭管40年还是70年，这个指的是土地的使用权限，而不是房屋的使用权限。

房屋你只要花钱买了永远都是你的，所以很多开发商会跟你讲，没关系，你管他40年70年的。是的，公寓房在年限上其实不是个大问题，那么公寓房的缺点在哪里？我们简单给大家总结一下，至少有三个方面的劣势，您如果感觉到这三个劣势对您来讲不是问题，那你就可以大大方方买，反正你能享受到很大的折扣。但如果你感觉到这三个劣势很有问题，买的时候就要谨慎了。

首先第一就是一个水电问题，什么叫公寓房？其实他的前身就是商业公寓的意思，众所周知，在我国使用水电，商业和民用价格是不一样的，老百姓家人用电可能一度电几毛钱五毛钱而已，商业用电贵的可能一块二1度。为什么？我们让利于民嘛，普通老百姓家庭生活，那我们就给点折扣嘛。你如果是做商业的，那你就得多交一点钱了。

电是这样，水也是这样，那么如果你买的是公寓的话，不经特殊说明，基本上你那个就是一个商业水电。也就是说同样的房子，同样的用量，你这个水电费可能是别人的两倍三倍之多，你要是觉得反正你这个户现在不大，你这个水电用不了多少，你能承担当然没问题。

第二就是交易的问题，这是两个层面，首先第一个层面，很多人买房现在得贷款，没办法房价太高了，动辄几百万一套房，谁有那么多现金？可是你如果买住宅房子的话，对于任何银行而言，基本上你可以贷30年的款，你的首付可能是两成可能是三成，而且你享受的利率相对有可能比较优惠。这样的话，虽然动辄一套房子几百万，但是他的首付要求并不是那么高。由于要还长达30年的钱，所以所以每个月的还贷额度也不是那么高，你是可以通过杠杆来撬动的。手里有个100多万，你就能买500万的房子。

可是公寓不是这样，公寓和公建是一个性质，它是商业地产，那么商业地产在贷款的时候受到很多限制。首先就是首付款得50%，你这么说一套500万的房子，你得掏250万的首付，这就吓退了很多人。而第二，商业地产的贷款年限也受限，没有30年那么长，只有10年那么长。这样的话，同样的总价，你每个月的还贷压力是非常大的。所以同样的房款你可能买得起住宅房，你根本就买不起商用房。

而且商业地产在你再交易的时候，所缴纳的税费也远远高于同样的住宅房，也就是说商业地产在持有和交易环节的成本都比我们想象的高得多。当然还有一个问题，那就是学区的问题，虽然说学区房慢慢会变得不太吃香，但是毕竟对于现在的老百姓而言，学区房还是很重要的。很多现在买房子的父母也是考虑到子女马上要入学了，可是大家要注意，全国各地很多城市的政策不一样，有的地方直接讲公寓房它不算学区房，本辖区的住宅用户你这算学区房，你的孩子享有入学资格。你这个商业地产、公寓房的业主的孩子不享有这个资格，你得跟人家排队，让住宅业主的孩子都入学了，他有空位之后才有可能轮得到你。

有的地方人家可能开发商能做工作，跟当地教委经过协商，人家教委认可你公寓业主也享有跟住宅业主同样的权利，孩子也能入学，但是往往很多地方还有规定只是第一次享有，什么意思？你买新房的时候，你跟开发商买一手房的时候，这个业主的孩子享有入学资格，可是当你把这个房子当二手房卖掉之后，再买房子业主的孩子就不享有这个资格了。

因此大家在买房的时候一定要反复确认这个事，到底你这个公寓跟学区的关系是如何。否则你想，你买房的时候你享有学位，可是当你卖房的时候谁买都不享有学位，那么你这个房子还卖得上价吗？

也正是因为有着如上的三种特点，所以在全国各地很多地方都有这样奇异的景象，什么呢？公寓房的价格远远低于住宅，有的地方甚至出现这样的奇观，同一个楼盘同一个开发商开发的，无论地段户型景观都一模一样的两栋房子，只不过因为各种各样的原因，一栋的手续就叫住宅手续，这个一栋的手续叫公寓手续，结果他们俩的房价之差能达到两三倍之多。

很多公寓业主都抱怨说，五年前十年前买房的时候住宅可能卖六千一平，我这个公寓可能卖五千一平。经过了十年的发展，人家住宅卖快二万了，我这个公寓还是就卖个五六千。是的，长达十年的时间根本不涨。

对于买公寓房的朋友们我们一定要提醒大家，你得有这个心理准备，很多地方的公寓是不随城市房价变化而上涨的。咱们这么讲，我们要调控房价，但是我们也清楚啊，随着我国经济的迅速发展以及通货膨胀，房价从十年的角度看一定是稳步上升的，在我们周边任何一个城市，恐怕过去十年的房价都有了一两番的涨幅。

所以你可以想见一下十年前，跟你掏一样的钱买一样房子的人，人家房价涨了两三倍，你一点没涨，你这是一个什么样的心情了？而且更关键的是，未来十年恐怕也还是这样，我们讲房住不炒，我们讲大家买房子的主要目的是为了居住，但是用长达10年20年的眼光看，我们也不得不承认，房地产是抵御通货膨胀最好的利器。

但是对于很多城市而言，这必须是住宅，公寓手续的很有可能抵御不了通货膨胀，为什么会这样？这也是因为如上的三个原因，可能有很多人在买二手房的时候考虑到，这是公寓手续，水电要拿很多，很多买二手便宜房的人就是经济情况不太好，那么哪怕一个月多个几百块钱的水电费，大家也要算一算的。

同样的，由于二手公寓在买卖的时候必须得五成以上首付，只能搞十年贷款，这就使得很多兜里资金不宽裕的人没法选择二手公寓，那么当然房价也就上不去了。学区房也是同样的道理，很多人买学区房的目的是什么？能让自己的孩子上学，你这个二手公寓教委明确说了，第一次买，买新房的时候你有入学资格，当你在转手卖的时候二手房业主是没有学区资格的，那你就不是学区房了，那你这个东西怎么卖得上价？

所以在各种因素作用之下，公寓房的价格他不涨，他慢慢成为了整个市场的弃子。以至于当开发商要打折出售的时候，往往公寓房是率先打折的，而且折扣力度还很大。当然这也使得很多消费者觉得，是不是现在以很低廉的价格买套公寓房是占个便宜？那你仔细想清楚了，如果以上的三大劣势你都觉得没问题的话，那么当然可以捡这个便宜，可是如果你觉得你买房的目的也要抵御通货膨胀，那么就真得三思而后行。