上海市房屋租赁条例(上海市房屋租赁条例最新版本)

根据《上海市房屋租赁条例》及《上海市房地资源局关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见（二）》（以下简称“《意见（二）》”）相关规定，一般应按下列步骤确定新的承租人：

1、原承租人生前的共同居住人协商一致的，应确定共同推举的人为新承租人。实践中，征询通过后一般由物业公司、征收事务所和调解员组成的调解小组做好公房承租人变更的调解工作。

2、如果不能协商一致，则出租人（一般为物业公司）可以指定新承租人，但是指定时有一定的前提和顺位条件。整体上认定承租人的大致顺位为“先配偶次子女，后父母再其他。”

具体操作上，出租人一般依据下述规定确定承租人的变更问题。

根据《关于印发公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定的通知》（沪房管法〔2009〕396号）第三条规定：……出租人受理公房变更租赁户名申请后，经审核符合政策规定但当事人协商不一致的，应当在30日内按照下列情形书面确定承租人：

（1）承租人死亡或户口迁离本市，在本处有本市常住户口的共同居住人协商不一致的，按下列顺序确定承租人：

a.原承租人的配偶；

b.原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；

c.原承租人的父母；

d.其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。

（2）承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，按下列顺序确定承租人：

a.原承租人的配偶；

b.原承租人的子女（按他处住房情况）；

c.原承租人的父母；

d.原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）

出租人在指定承租人后应及时通知其办理变更租赁户名手续。当事人对出租人确定的承租人资格有异议的，应当通过司法途径解决。

《通知》亦规定，对于物业公司指定的承租人，如其他当事人对于承租人的认定有异议，可通过司法途径解决。实务中，有异议的承租人可能会向法院提起民事诉讼，要求撤销出租人（或物业公司）确认的承租人的行为。